Diatriba sulla proprietà di un’edicola

Possiedo un’edicola da circa 30 anni, inserita sotto i portici del centro storico della città.
Ritengo di aver sempre agito onestamente, accatastando il chiosco quando le Leggi resero obbligatorio farlo, e ho sempre pagato l’ICI poi divenuta IMU, oltre ovviamente alla tassa di occupazione di suolo pubblico. Dato che i portici del condominio sono di proprietà privata, e il suolo stesso è privato, ma gravato da servitù pubblica, ho anche sempre pagato un canone di locazione ad un soggetto privato che detiene la proprietà dei portici. Ora, dopo 30 anni di onesta attività, in questi tempi difficili sono riuscito a trovare un acquirente per l’edicola, ma si è presentato un problema: il proprietario dei portici a cui abbiamo sempre pagato regolarmente il canone, che ritenevamo dovuto solo per l’occupazione dello spazio sotto i portici secondo la regola della “Dicatio ad Patriam” (suolo privato gravato da servitù ad uso pubblico), in realtà sostiene che il chiosco sia di sua proprietà pur non avendo nessun documento che comprovi tale affermazione.
Dalla sua parte, ha in mano il contratto di affitto che, quando rilevai l’attività nel 1990, venne creato utilizzando un modello già preesistente e che indicava la locazione dell’immobile, e non della superficie. Nei vari soggetti privati che si sono susseguiti nella proprietà dei portici nel corso dei 30 anni, mi è stato confermato più volte che noi pagavamo perché il nostro chiosco poggiava su quel terreno privato, in particolare su una delle colonne del porticato. Con una certa ingenuità evidentemente 30 anni fa firmai il contratto di locazione senza preoccuparmi ed essendo convinto del fatto che il chiosco fosse effettivamente il mio. Inoltre, l’attività l’acquistai con una scrittura privata, che effettivamente non cita in maniera chiara e incontrovertibile l’acquisto dell’immobile ma parla più genericamente dell’attività e dei “fondi morti”. Viene citato genericamente il chiosco ma senza ulteriori specifiche.
Posso dimostrare che il chiosco venne costruito con concessione edilizia a nome della precedente proprietaria nel 1975, dopodiché la stessa concessione venne convertita in una nuova nel 1990 intestata a mio padre. In tutti questi anni ho sempre pagato ogni onere fino all’ultimo centesimo, sia per le spese di manutenzione del chiosco che per le tasse, mentre il soggetto privato che contesta non ha mai pagato nulla, incassando sempre, e solo, il canone. Inoltre, egli stesso mi conferma che non ha nessun documento che comprovi la sua proprietà del chiosco, ma è in possesso del contratto di affitto da cui risulta che lui mi sta affittando il locale, e non la superficie.
Ora la situazione è divenuta problematica perché la persona interessata a rilevare l’edicola si è ritrovata, anziché a concordare per un canone di affitto della sola superficie, a dover avere a che fare con un soggetto diverso da me che sostiene di esserne il proprietario in luce di quel contratto di locazione (da cui tra l’altro ho effettuato il recesso per motivi di salute anche perché la mia intenzione era di chiudere l’attività e basta).
Come posso fare per risolvere il problema considerando che il soggetto privato non sembra essere dotato di buon senso e buone intenzioni ad arrivare ad un accordo equo che non sia il “dargli” il chiosco facendo di fatto saltare la vendita? Se alla fine dovesse aver ragione il soggetto privato, posso almeno pretendere da lui che mi rifondi delle tasse (ICI/IMU) che ho pagato per il chiosco, nel corso degli anni, in quanto lo ritenevo di mia proprietà e che lui non ha mai provveduto a pagare? Esistono delle norme chiare in merito?
Grazie per il vostro gentile parere.
R.G. – Torino

Il quesito pone una serie di questioni di carattere legale nel caso uno dei contraenti attivasse una procedura giudiziaria, in quanto il solo contratto di affitto generico mi sembra una prova debole per rivendicare la proprietà rispetto alle concessioni edilizie ed all’accatastamento del manufatto. Se il chiosco è accatastato a suo nome e l’autorizzazione commerciale dell’edicola è a suo nome come anche il contratto di affitto rinnovatosi alle varie scadenze, anche se oggetto di interpretazione, lei può procedere alla cessione della sua azienda, chiosco compreso, comunicando il subentro del nuovo proprietario nel contratto di locazione in corso ai sensi dell’art. 36 legge 392/78.  Sarà il titolare del contratto di locazione eventualmente a contestare la vendita dovendo fornire elementi probatori, mentre Lei potrà concordare con l’acquirente dell’edicola le condizioni per far fronte a detta eventualità.